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今回のご相談ですが、変動金利利用にあたり、まずは保証料無料かつ手数料が低額の新生銀行の変動金利に申し込み、その後1年以内を目途に借換金利が低く短プラと基準金利が連動している住信SBIネット銀行の変動金利に借り換えるよう考えています。, このように予め借り換えを想定した住宅ローンの選択を行うことは選択肢として検討に値するものでしょうか?, 住宅ローン選びの条件としては、適用金利が低い、短プラ連動で基準金利が設定されている、その他使い勝手などから住信SBIネット銀行の利用を第一選択肢として考えています。, ただし、住信SBIネット銀行で新規借入時に最優遇金利を得るには頭金20%を入れる必要がありますがそこまでの頭金はありません。上記の通り他社住宅ローンを経た借り換えにより最優遇金利を利用できるよう考えています。, 今回買い替えで6,200万円の中古戸建を購入し、リフォーム後に住み替える予定です。, 家族構成は妻と小学校の息子が1人、収入は私のみで約1,250万円です。変動金利を利用する条件はクリアしています。, 現住居である中古マンション購入から4年経っていますが、現住居のリフォーム費用、繰上返済費用、その他諸々の出費のため貯金は数百円程度、現住居の売却見込み益は主に新居のリフォーム費用に充てる予定のため、10%以上の頭金を入れることは難しい状況です。, 借入金額が大きいことと借入期間も35年と長いことから、当初はリスク管理のためフラット35利用を考えていましたが、千日さんのブログや他サイトを参考に、金利の低いうちに繰上返済も含めて元本返済を早めに進めるため、変動金利で借り入れることにしました, 現在38歳、60歳まで残り22年のため、60歳を少し過ぎた時点でローンを完済できるよう、繰上返済を行っていくよう考えています。, とはいえ、これから子どもの教育資金なども必要になるため繰上返済ペースは適宜調整していく予定です。, 一旦他社住宅ローンを利用することによるデメリットは、主には手数料や諸費用が二重でかかることと理解しています。, シミュレーションサイト上の試算では、上記の方法をとることで35年間通算で少なくとも40万円位は支払総額を抑えられると見込んでいます。, 借り換えを行う分、手間もかかり、また短期で見ると諸費用を2回負担する分負担は増えますが、長期間変動金利を利用することを見込むと、短プラ連動で基準金利が変動する住信SBIネット銀行を利用したいと考えています。, 書籍出版前のご多用のところと思いますが、予め借り換えを想定した新規借入のケースはどのサイトを探してもなかなか見つからず、アドバイスをいただけますと幸いです。, ただいま住信SBIネット銀行と新生銀行の仮審査を終え、これから本審査の書類を集めて提出するところです。, 現在の優先順位としては、4月末までの期間限定だった半年間0.15%金利優遇キャンペーンに申し込んだ新生銀行(5月変動金利0.6%。6月下旬引き渡し時も同金利の場合は半年間は0.45%が適用)で借りて、その後住信SBIの借り換えで0.447%で借りる。, 初期費用がそれほど多くない、またはリフォームなどに別途お金が必要になるという人が、予め短期の借り換えも想定して初期費用の安い住宅ローンを利用することは選択肢となり得るか、ということが今回の内容と思います。, お答えしていきます。これはなかなかユニークな方法ですね!おそらく今まで誰も公開したことの無い方法ではないでしょうか。, 常識で考えると、借換費用がかかる分だけ損ですし、良くてトントン位になるのが普通なんです。おりしも先日の記事がそういうケースでした。, この3つだけということです。普通はこれに加えてウン十万円の保証料ないし事務手数料が必要になってきます。, 60歳までの22年間は繰上げ返済せず60歳で一括返済する、という前提で以下の二つを比較することにしました。(後から気づいたのですが、新生銀行のキャンペーン金利と手数料無料キャンペーンは併用出来ないかもしれませんが、手数料無料の方だけでも結果に影響ないです。), 便宜上、新生銀行で6カ月借りる前提にしましたが、別に6カ月待つ必要はありません。すぐに借り換えてよいと思います。住信SBIに問い合わせましたが、他行からの借り換え金利の適用は、どのタイミングで借り換えても適用されるとのことです。, とも思いましたが、そういう商売なのでしょう(笑)。ちなみに借りたばかりのタイミングだと、物件の担保評価額に対して借入額の割合が100%、ないしそれ以上になってしまいますが、審査に通りさえすれば、ホームページに表示されている借換金利0.447%が適用されるとのことです。, つまり、他行で住宅ローンを借りてすぐに借り換えたからという理由で、金利が高くなったりするようなことは無いということですね。, 現時点で、住信SBIの審査に通っているということですから、借換についても当然に通る可能性が高いと思います。そして、その場合の金利はホームページにある0,447%が適用されるということです。, 下表が比較の結果です。支払額と住宅ローン控除だけを考慮に入れた比較です。新生から住信SBIの変動に借り換えた方が、60歳までの22年間で、98万8千円支払いが少なく済むということですね。, もちろん、両者とも変動金利ですから、その後の金利がどうなるかは分かりません。注目するのはその差額です。同じ住信SBIですから、同じ短期プライムレートと連動して上下するはずです。, このように言えるということですね。では、借換費用がどうなるかを試算してみましょう。, 新生銀行から住信SBIに借り換える場合と、最初から住信SBIで借りる場合での差額は約40万円という結果になりました。下記はその内訳です。あくまで「追加的にかかる費用」だけを抽出していますので、総額でこの金額になるということではありませんので、ご注意くださいね。, 新生銀行では2017年7月31日までの申し込みで、かつ、融資実行が2017年9月29日までの住宅ローンの借入について、事務取扱手数料を0円にするというキャンペーンを実施しています(現在は終了)。, ですから、住宅ローンの事務取扱手数料は住信SBIに借り換える場合も、最初から住信SBIで借りる場合もほぼ同じになります。, ちなみに住信SBIの融資事務手数料は借入額の2.2%(税込み)です。借換の時には最初に返済した分だけ住宅ローン残高が減っていますので、少し安くなりますが、あまりにも僅少なので、上記のシミュレーションからは省略しました。, それ以外の印紙税、登録免許税、司法書士報酬については、2回分かかります。約40万円という結果になりました。, 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